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张敬伟楼市玄机杠杆失效与利益失衡

发布时间:2021-01-25 14:19:38 阅读: 来源:清水模板厂家

张敬伟:楼市玄机:杠杆失效与利益失衡

夏天即将来临,楼市却传来阵阵凉意。舆论场也弥漫着“拐点论”、“下跌说”甚至“崩盘论”。中国楼市数年持续高温,历经多轮宏观调控。笔者认为,看中国楼市,不能光看市场杠杆,也不适用“热极必冷”的辩证逻辑,而是结合了楼市背后的多元利益博弈。  参透这一玄机的,除了像任志强这样的地产大佬,也有旁观者清的外国智库。例如美国智库-彼得森研究所近日发布研报,纵使房价下跌50%,中国商业银行仍可以进行相对常态化运营。

这家智库以金融安全来论述中国楼市和银行信贷的关系,却参透了银行、政府与地产商相互依存的利益关系。众所周知,楼市高价,主要是地价畸高推升所致,看看多年来雀跃市场的“地王”们,以及每年的“土地财政”数据,即可一窥中国楼市的秘密所在。  开发商奉献了土地财政,供养了商业银行,逻辑上似乎如此。但真正的埋单者是投资者,最安全最悲催的是被楼市套牢的“房奴”们。因而,中国楼市的沉浮看似政府、银行和开发商在前台激情演绎,实质上却是政府、银行和购房者的“三国演义”。  地方政府卖地,获得土地财政;公众被拆迁失地,不仅补偿挂一漏万,而且购房还要补差价;购房人买房,不仅要交给开发商预付款,还要贷款月供银行……因而,开发商购地款、卖房款来源有二:一是来自银行,一是来自购房者—而银行信贷,归根结底来自公众储蓄。银行利润源自存贷利差,开发商也是用两只“白手套”分别从银行借款和购房者收钱。所以,购房者和广大储户构成了中国楼市的终极俸养者,政府、银行与开发商皆是稳赚不赔的利润“栖居者”。当然,有的开发商胃口太大,也从地下金融管道融资,资金链断跑路,留下断壁残垣,但这种风险在中国楼市尚属零星现象,且不说由政府和银行托底,即使政府与银行不管不问,政府已经拿到高企的卖地钱,银行对这点损失亦可承受,最起码还有烂尾楼作为抵押物进行二次易主再赚一笔。最终苦了的还是购房者,尤其是那些被套牢的房奴。  中国楼市纵然崩盘也伤及不到银行,更不会引发美欧日市场那样的金融危机—根本原因在于中国的购房者以及老百姓,消化和承担了本不应由自己承担的市场代价,用自己源源不断的储蓄和毫不含糊的还贷诚信,给中国商业银行固本稳基,消解了由楼市传导过来的风险要素。  这就是中国楼市的玄机所在,市场杠杆是失效的,利益博弈是失衡的。这也决定了当前中国楼市的“寒冷”并不真实,至多是寒蝉效应。但中国楼市必须要回到常态化的健康轨道上来,从政府到银行再到开发商,必须按照市场规律办事,承担市场风险,而不是将风险转移到公众身上。

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